リスク①～⑦はよく知られているところです。

　本来であれば①から順に書かせていただきたいところですが、
　直近ではリスク⑨⑩の影響が『不動産投資家の命運』のみではとどまらないリスクと考えられますので取り急ぎこちらから書かせていただきます。　

　昔の『大家さん』と『不動産投資家』との違いは前回書かせていただいた

リスク⑧と⑨が大きいのですが、⑩については今後の首都圏の不動産事情も左右し、問題になる危険があります。

　『大家さん』は個人で借金し土地購入をしてまで貸家業を営むことは稀です。

　そこまでアクティブに不動産業を拡大する場合は、法人化して直接銀行と資金調達交渉をするなど『不動産投資家』程ではないにしろ『リスクを負った事業』になります。
　とはいえ、担保となる資産がありますから『不動産投資家』のような投機的なリスクは

　　　⑧の土地購入不要（自己所有地）からくる初期投資額の縮減
　　　⑨銀行との交渉（地元での信用度の高さや他の不動産の担保化）による
　　　　借入金利抑制や金利交渉の余地を持つ

といった手法を取ることで必要投資額が縮減されるケースが多いのです。

　土地資産を持つ『大家さん（候補）』に心配があるとすれば、以前の「お盆特集」で書かせていただいた通り、飛び込み営業のアパート建設会社の営業トークに流され（騙され）て収益見込みのない負動産投資を始めてしまうことでしょうか。

　一方、『不動産投資家』は建物を建てる土地を持っていませんから、⑧のとおり巨額の初期投資が必要になるのです。


　また、⑨の銀行からの借り入れについても、担保とする資産がなければ『職業属性』による信用を基にした借入に頼るしかありません。
　このため『不動産投資会社』は、医者や公務員、上場企業のサラリーマンなどの職業が大好きです。
　『不動産投資会社が提携している銀行』でも、これらの職業の人であれば内部審査が通しやすいからです。
　残念ながら職業属性が銀行内部でウケが良くない場合は、貸付審査が通らない事例が多いわけですが、そんな返済能力に劣った職業属性の人も『不動産投資家』にしてしまう魔法を使っていたのが『投資用不動産購入資金融資』という特異なビジネスモデルで成長を続けていたスルガ銀行です。
　『シェアハウス向け不正融資（かぼちゃの馬車事件）』で最近話題になりました。

　かぼちゃの馬車事件を発端として結成された第三者委員会による調査報告を見る限り、スルガ銀行には多額の損失計上リスクがあります。
　ほとんどの投資用不動産融資が、返済能力に劣る借入人に貸し出され、対象不動産も「駅から遠」「家賃は高め」「場所と家賃のわりに狭い」と３拍子揃った物件も多く、入居者もなく、机上で計算されていたほどの収益を生まず、資産価値も低い、ということもあり得るかもしれません。



　このような場合、『不動産投資家』に起こる⑩の出口戦略としては、【家賃収入の減少→銀行への返済滞り→物件競売による処分】という最悪ケースの結末が予想されます。
　この流れから、多くの競売物件が市場に流出し、ただでさえマンションの供給過剰が囁かれている都心部においても『物件価格の暴落』といった『不動産バブル崩壊の再現』を見せつけられる危険が高まっているのです。

　また、ワンルームマンション投資など区分物件は部屋内のリフォームは別として、大規模改修や建て替えなどの必要が発生した場合は身動きが取れない状況になります。
　マンション住まいの方の中では、経験されている方もいるかもしれませんが、集合住宅になると住人の中には営繕積立金を滞納していたりする人もいますし、「建て替えなどの大掛かりな出費を伴う事案」は、管理組合の会合で一部住民の反対により、「ほぼ否決」されてしまうのです。


　
　『大家さん』は、そのようなリスクを冒さなくても銀行はお金を貸してくますし、一棟所有で入居者がいなくなれば修繕も解体も好きなようにできます。
　建設費・運営費の元金が取りもどせれば、最後は更地にすれば土地は残ります。

　『不動産投資家』は区分物件を所有してしまえば、その物件を最後に売り抜けられるかは運しだい、簡単に申しますと『博打』の領域に近いものになります。

　バブル期にスキーブームに合わせてリゾートマンションが乱立し、分譲されました。
　今では１０万円でも買い手がつかなず、不動産ならず負動産となってしまっています。
　
　くれぐれも退路（逃げ道）を確保した計画を立てて投資してくださいね。

※投資は自己責任で無理のない範囲で行いましょう
　タヌキは不動産投資自体を否定する考えはありません。
　誤解の無いようにお願いします。　

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