大家さんというイメージは昔は、代々受け継いだ『土地という資産』に『戸建てや・長屋・アパートなどの集合住宅』の建屋を建て、入居者管理は地元の不動産屋さんに委託し、不動産屋店頭に「入居者募集」チラシを張ったり、物件に「空室あり」の看板などをつけて入居者が来るのを待っているだけ。
　あとは、共有区分の電球交換とか、物件周りをほうきで掃いていたりところでしょうか。



　現代ではマンションを1室から分譲する『不動産投資会社』は『提携銀行』や『著名なFPや税理士』とタッグを組み、「不動産投資のすばらしさ」と「資産の無い一般人にも不動産投資が可能だ」と説いてくださっています。
　『低所得でも資産ウン億円になれる・・・』とか不動産投資関連書籍が次々出版されたり、テレビCMなどもバンバン流れて「不動産投資＝不労所得確保の素晴らしい投資方法」というイメージが創られています。
　『大家さん』という職業が『不動産投資家』というカッコイイネーミングで呼ばれるようになり『不動産投資』は『投資手段』の一つとして広く知られるようになりました。

　『不動産投資会社』を介して不動産を購入する『不動産投資家』の中には、「自分が購入した物件の実物を見たことすらない」という人もいるそうで、タヌキには信じられない人種に見えます。（※不動産投資会社の広告番組内で「その会社の物件を購入した投資家さん」が語っていた言葉です）

　タヌキが隅っこを齧っている投資の世界は、サラリーマン仕事の片手間に『自分名義のローンで借りたお金をどこかの会社に預けておけば、気絶しているだけで儲けられる』などといった『角砂糖のはちみつシロップ漬けのような甘い話』はありません。

　『大家さん』は自分の所有地で活動する限り、現地の環境・周辺の家賃相場など地元情報に明るく、土地はもともと所有しているものですから、万一不測の事態があっても建物建設費分の損害で済みます。

　しかし地元情報に明るい大家さんでさえも、長期にわたっての環境変化の予想、例えば想定していた借り手（周辺の企業工場、学校などの移転リスクなど）の変化、（少し離れた地域に大規模店舗の出店やバイパス道路建設などの開発が影響して近くにもっと魅力的な物件が出来てしまうなどの）立地や環境の変化を数十年単位で完璧に予測することは不可能です。
　そんなリスクと向き合って『大家さん』は代々、その土地に根付き、資産と人脈を武器に生き延びているのです。

　一生懸命考えて、自分自身の資産をリスクに晒しながら不動産運営して得られる収益を「不労所得」という言葉で括るのは適切ではないのではないでしょうか。

　時代が変わっても、昔から『大家さん』が背負っているリスクは、現代の『不動産投資家』も背負っていることには変わりありません。

　昔から『大家さん』が背負っていたリスクは
　
　　①空室
　　②滞納
       ③周辺環境の変化
　　④建物メンテナンス
　　⑤家賃低下
　　⑥天災（地震、火災、水害）
　　⑦事故物件

　現代の『不動産投資家』はこれに加えて

　　⑧初期投資額の増大（土地分の費用）
　　⑨借入金利変動
　　⑩出口戦略（特に区分物件の処分）

が大きな関門となります。

　タヌキが考える『大家さん』と『不動産投資家』との違いについては、また次の機会に。

　

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