またも久々の更新です。
タヌキ：このブログは新記事をアップしてもなかなか閲覧数が伸びず、苦戦が続いています。モチベーションもダウン・・・なんでや？
髭社長：米国株に絞っちゃうとネタが限られるからね、タヌキさんのブログより「上手い人のブログ」をみんな見るでしょ。ぐーぐるさんとか、やふーさんからの検索で『米国株以外の記事』はそれなりに閲覧があるじゃない、ほとんど雑記ブログ扱い（ｸｽｸｽ）
タヌキ；じゃ・・・じゃあ今回は雑記にします（ｶﾞｯｸﾘ）
レオパレス王国の崩壊
毎年春先には新入生のお引越しをイメージしたさわやかなCMを打ち、飛ぶ鳥を落とす勢いで成長を続けてきた『賃貸アパート業界の雄』であったレオパレス２１・・・
- 界壁の耐火構造仕様の建築基準法第27 条および第61 条不適合
- 外壁構成の大臣認定との不適合
そもそもが、『申請図面と異なる構造、部材を用いた』施工を現場で行っていたわけで、「図面と違った材料を用い、図面と違う構造の構造物が現場に完成するという」奇跡と言っても過言では無い施工管理体制だったわけで・・・下請け工務店さんの責任とは言えませんね。
構造不適合問題と言うより発注者責任を負うはずのレオパレス21社のコンプライアンス問題であるはすなのですが、レオパレス２１社公式ＨＰでは、不適合とおっしゃって（標記して）いることに対しては、あえて何も語りますまい・・・
レオパレス21会社情報に依りますと、２０２０年５月３１日現在の対処状況は
不都合物件の調査対象棟数 ：３８，７０５棟
明らかな不備が確認された棟数：１３，６１５棟
改修工事着工棟数 ： ７，０７１棟（１，００８棟改修完了）
軽微な不備が確認された棟数 ：１６，４５５棟
改修工事着工棟数 ： ３，８０４棟（４９棟改修完了）
※小屋裏等界壁だけの不備は軽微な不備として扱われているそうです
２０１８年に問題調査結果を公表して以来、すでに２年が経過していますが、遅々として進まないですね。
新築アパートを建てさせたらあっという間に竣工してしまいますのに・・・
不備が確認された物件にいまだに入居されている方は３２４，２３４戸だそうですが、その方々が退去するまでは工事着手も出来ないという所でしょうか？
契約満了前にオーナーサイド（レオパレス）から出て行ってくれと言うと、いろいろ（保証とか引っ越し費用の負担とか・・・）レオパレス側の出費が生じますからね・・・その辺りをケチってしまっているあたり、解決への意欲が無いように見られがち。
さて、そんなこんなで、これまでの方針（コンプライアンスより利益重視・・・どうせ屋根裏なんて誰も見ないよ）のツケが巡り、２０２０年３月期決算で純損益が８０２億円の赤字となり、６月５日には希望退職者の募集により１０００名（社員の約１７％）の人員削減計画を明らかにし、ホテルリゾート事業などからの撤退も明らかにしました。
このような場合、他社でも通用する優秀な人材ほど、我先にと希望退職に乗って他社や他業種へ逃げますから、まさに沈み征く船を見る状況です。
優秀な社員が逃げた後、残る約８３％の社員で、事業整理や各オーナーへのケアをしなくてはならなくなります。
救い主はまたもヤマダ社長！？
そんな苦境のなか浮上している（らしい）のが、ヤマダ電機による救済の噂・・・
ヤマダ電機と言えば、「大塚家具（お嬢様の方）」を買収したことで、ちょっと話題になりましたね、ヤマダ電機の新規店舗の中には大塚家具のコーナーも造られたりしています。
もともとヤマダ電機は「エスバイエル」や「リフォームのナカヤマ」などの買収もしており、住宅と家電設備をセットで販売することで、「新築住宅販売にまるごと家電販売事業を乗せる」という戦略を立てていたようです。
大塚家具買収もそのついで、「ごいっしょにセットで家具もいかがですか？」というファーストフード感覚で「新築住宅購入者に売り込みをかけられる」という目論みのなかでの買収劇でした。
ここで、ヤマダ電機が「レオパレス２１」を救済しアパート経営事業に乗り出したとしたら、レオパレスオーナーも救われるのでしょうか？
【タヌキの怖い想像】
レオパレス（古参）オーナーの悲惨な末路
噂どおり、ヤマダ電機がレオパレス２１の救済に踏み切った場合、レオパレス側では当面の資金繰りの不安は無くなります。
ただし、上にも書いたとおり大量の不適合（不良）物件の改修が長期に渡って首を絞め続けます。
救援する側の企業（ヤマダ電機はまだ噂の範疇）にとっては、何のメリットも無いばかりか、赤字をだくだく流し続け、一連の問題がいつ解決するか分からないお荷物企業を背負う羽目になる訳で、通常であれば「不適合問題を整理できたら買収します」としたいところでしょう。
救済企業が噂どおりヤマダ電機であった場合は、レオパレス２１に関わるメリットは一つしか無いとタヌキは想像します。
それは、レオパレス２１を『家具家電付き物件』に路線変更することです。
この場合、新規にレオパレス２１物件オーナーに成りたい人（そんな人がいればですが・・・）なら、その前提で資金調達・返済計画をたてて行けるのかもしれません。
法適合建物を建てるためには古参オーナーが建てた物件より建物自体が割高になるうえに、『ヤマダ電機が納入する家具家電分が上乗せ』されます。
家具家電付きを売りに、家賃をかなり高く設定しないと投資額を回収できませんね。
それでも投入資金回収を見込めると判断できるなら、それも投資判断というものです。
そうなると、古参オーナーが所有するレオパレス２１物件については、『家具家電付き物件路線への方針転換を求められる可能性』もあるかもしれません。
自力で入居者が確保できる優良物件オーナーであれば、不都合建築への保証工事がすめばレオパレスと決別するという選択肢も与えられますが、入居者がいる見込みのないサブリースを当てにした契約オーナーは言いなりになるしかありません。
新たな入居者のために、大塚家具やヤマダ電機から高価な家具家電を購入することを『レオパレス２１社から求められる』かもしれないのです。もちろん購入費用はオーナー様負担で・・・
以前タヌキが資金運用のご相談を請けたレオパレスオーナー様は自転車操業的に、アパート建設費のローン返済や管理業務委託費を捻出しているということでした。
この方が特殊な事例で無いのだとすると、アパート投資資金のやりくりに自転車操業中のレオパレスオーナーに『オール電化工事・家電家具の導入費用の負担のお願い』が降りかかればオーナーさんは跳んでしまいますね・・・
家電は定期的に更新しなくてはいけないですし、家具も入居者が雑に扱ってしまえば頻繁に買えなくてはいけません・・・将来の設備更新も念頭に置くと、かなり家賃を上げないと回収できないはずですが、サブリース物件では家賃を上げさせてはもらえないでしょうね・・・大学傍など入居者が継続的に見込めるの土地所有のオーナーさんと、サブリースをあてに所有田んぼの真ん中に物件を建ててしてしまったオーナーさんとでは、レオパレス側の扱いも天と地ほどの差が出てくるかもしれません。
レオパレスオーナーさんは、今後の動向を注意深く見守り、早急にレオパレス２１社と団体協議を行っていかなくてはならないのかもしれません（決定してから騒いでも手遅れです・・・）。
以上がタヌキが見た悪夢の一部になります・・・多くのレオパレスオーナー様に幸せな日が訪れますように。
タヌキは過去記事からも書いていますが、これで確信しました。
『不動産投資は決して不労所得にはなりえない・・・』
不動産関係の過去記事はこちら←クリックすると目録が出ます
※投資判断は自己判断自己責任です。
ではタヌキは巣穴に戻ります。
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