先週書きたかったレオパレス21について書いてみようと思ったのですが、ネタが多すぎてコンパクトにまとめることが出来ませんでした。

すでにタヌキの過去記事をご覧の方は「ひょっとしてタヌキは、不動産投資が下手だから悪口を書いているんじゃないか？」と想像されている方もいらっしゃるかもしれません…
タヌキは「不動産は投資ではなく経営事業だ」と頑固に主張する派なので、昔ながらの『大家さん業』が王道だと思い込んでいるところはあると思います。
『大家さん業』は、入居者が入る物件を『所有・管理・運営』していく事業だと考えているので、（入居者が入りそうもない畑の真ん中で）『サブリース』を餌にした『不動産投資』という概念を未だに理解できないのです。

なので、お気に障る内容でしたら「不動産投資下手どころか『素晴らしい不動産投資』を全く理解できず、この程度の認識しかないかわいそうなタヌキ」と憐みの目で見ていただけますようお願いします。
タヌキは悪口は書きませんよっ！

レオパレス21はアパート建築を地主に提案し、その地主がオーナーとなった物件を一括借上げして30年間家賃収入を保証する「サブリース契約」を武器に成長してきました。

レオパレス営業担当者が不動産業者から「あそこの土地はアパートが建設できるよ。地主はAさん」などという話を仕入れて来るのです。

事前に下調べしてから来ますので、『強い意志を持っていないと、つい契約してしまう』くらい巧みな営業をかけてきます。
 

ビジネスモデルとしては、オーナーから建築費をもらい、アパートを建築したあと、アパートの管理を一括して行います。

レオパレス21でアパートを建設すると、地元の工務店に発注するよりも安くすむといわれています。

材料は全国分一括仕入れ、エリアごとに『特約の行政書士』が建築許可手続きなどを行い、『特約の工務店』が流れ作業のように工事を行うため安く済む…ということなのですが、『界壁施工不備』に見られるように、レオパレス21社側が『コンプライアンスよりコストと利益を重視する方針』に向かった場合、大口に雇われている『行政書士』や『工務店』は（実際そうだったように）黙って従うしかないでしょう。

よくある『アパート投資会社』では、建築後の管理方法については、3通りの選択肢からオーナーが選ぶ形になっています。

①一括借り上げ方式（オーナー負担　月額家賃の10％～）
　　・入居者募集、入居者選定、入居契約・更新
　　・賃料設定
　　・家賃収納、クレーム対応、退去対応
　　・家賃保証
　　・設備・管理基準設定、建物管理

※メンテナンスはオーナー負担
　建物保証は、建築会社・工務店負担

このサブリースと呼ばれる一括借り上げ契約方式では赤文字の箇所が巧妙に組まれているのです。

入居者募集

• 入居者募集をしなくても入居者が出る優良物件は入居者募集が必要ない
• 満室経営を約束するものではないので、入居者募集は形式程度でよい。最初のうちはオーナーはサブリースで賃料分が入金されている（と信じている）ので特に文句はない

• 今回の大量施工不良は全国的に対象物件が発見されていることから、誰が見ても『アパート投資会社』の責任にみえるのですが、ここでも契約上は『建物を施工した建築会社・工務店』になるように出来ているのです。（あとは社会通念上の責任程度でしょうか…）
  

ここまで出来れば、プロの大家さんです。
建物建築費に含まれている、『サブリース準備金』は『アパート投資会社』の利益として確定されます。
オーナーはその分の恩恵にあずかることはできません。

②③を選択できるオーナーであれば、『アパート投資会社』とサブリース準備金を含んだ建築契約を結ぶよりは、他の会社（建築会社・工務店）と建築契約を結んだほうが、建築費と比べて、かなり質の良い建物を建てられるでしょう。

しかし根本的な話ですが、②③を選べる人なら『アパート投資会社』から声を掛けられる前に良いアパートを建てていることでしょう。
自分が所有する土地にアパートを建てて、採算が取れるのか考える。もしくは誰かに相談する必要を感じることも出来ると思います。

残念ですが『アパート投資会社』の営業にのってハンコを気軽に押して、アパートを建ててしまうオーナーは皆①を選択してしまうのです。

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